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財經觀點╱房市訊息 解讀要留心

【聯合報╱永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛】2014.05.31
馬總統今年520就職六周年演說，端出讓年輕人住得起的住宅政策牛肉，立法院亦迅速三讀通過房屋稅條例，顯示政府住房政策已開始轉向。
市走緩是不爭的事實，今年以來的成交量也可看出，全台主要都會區普遍較去年同期回檔1成左右，而在政府持續祭出「類實價課稅」各種措施之後，更讓過去是價格領頭羊的豪宅、預售市場急速降溫，迫使價格漲勢趨緩，形成中低總價產品當道，間接拉低平均房價的表象。
苦的是，想買房的消費者天天從媒體接收到這種「房價已跌」的訊息，但屬意的個案價格卻依舊堅挺，這種消息面與市場面的落差，反映出房市研究，與其他商品市場分析本質上有很大的不同，除了要掌握整體市場成交價量的變化資訊之外，還要能從國內外環境、政策的各面向設立假說，再從各產品、區域的變化分析來反覆論證，才能詮釋市場現象。

以「升息」為例，升息後房貸負擔增加的說法，讓消費者很有感，但實際成就其條件的歷程比想像的長，而影響卻又可能比想像中的快。利率是使用資金的成本，短期受政策影響大，但長期則由供需條件調節。就現階段國際間各大經濟體的短期需求而言，低利率的政策肯定依然是刺激經濟持續復甦的大原則，但貨幣寬鬆的印鈔做法已面臨調整壓力，因此不再快速膨脹的資金如何移動，將決定個別市場榮枯，意即風險高低決定利率差異。
整體經濟的層次來看，低利率環境仍舊有利於一般自住買方進場，即使中長期升息影響也極微，但對次市場裡的投資客、供過於求區域產品來說，持有者不但要面對利息成本墊高的損害，還要買方進場門檻拉高、產品流動性轉差的風險，勢必有折價求售的需求。所以，升息速度、幅度，對個別消費者的感受都大不同，有的人毫無影響，但對有些人卻是一刻也受不了，買賣方都可自尋生機。
房市景氣7年一循環的說法，翻覆在資金國際化、自由化的結構變化中，再加上政府政策短期有放大、干預市場的效果，如何正確判斷因果關係、調整置產觀念，將是消費者在這波房市調整中最重要的功課。