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預售屋承購權轉賣 要課所得稅

工商時報/張國仁

2013.06.18

　最高行政法院判決指出，購買預售屋，在預售屋還未興建完成前，將預售屋的承購權轉賣，不適用所得稅法有關土地交易免納所得稅規定，劉姓納稅人因此應依國稅局所核定，繳納連補帶罰約1,400萬元稅款。

　法院說，預售屋的買賣，因買賣標的之房屋在締約當時還沒有建築完成，並未辦理保存登記，其房屋坐落的基地應有部分土地，也未完成所有權移轉登記，買受人此時僅取得承購預售屋的「不動產預定買賣權利」，尚非真正取得該不動產的所有權。

　承購者事後將不動產預定買賣的承購權利轉售他人，就出售基地應有部分土地承購權部分，並不屬於土地所有權人出售土地，自然不適用所得稅法第4條第1項第16款免納所得稅規定。

　法院指出，如果因為賣出預售屋而有所獲益，依所得稅法規定屬於「財產交易所得」，應依稅法規定課徵綜合所得稅。

　95年5月劉某以總價9,250萬元，買下璞磐建設及東家建設所興建的「過院來」乙棟預售屋，在該房屋建築完成並辦理所有權（含基地應有部分土地）移轉登記前，就在97年4月以總價1億2,000萬元，將所承購「過院來」的不動產預定買賣的權利出售，並支付璞群廣告銷售服務費240萬元。

　北區國稅局發現後，以劉某的買賣差價減除為買賣而支付的銷售服務費240萬元，核定劉某出售所承購該棟預售屋權利的財產交易所得為2,510萬元，歸課劉某97年度綜合所得總額2,571萬元，補徵稅額935萬元。

　劉某不服，主張出售「過院來」該棟預售屋的所得，屬所得稅法免納綜所稅的土地交易所得，但法院說，劉某誤解稅法規定不予採納。

　確定判決指出，劉某在申報97年度綜合所得稅時，應該依法申報，卻漏未申報這件高達2,510萬元之財產交易所得，其應注意、能注意而不注意，應負過失責任。

　法院認定，國稅局按劉某所漏稅額933萬餘元，處0.5倍的罰鍰，計466萬餘元，並未逾越法定裁量範圍。