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以房養老 還需接軌長照

【聯合報 伊佳奇／元智大學老人福祉科技研究中心顧問（台北市）】2015.12.15

台北市推「公益型以房養老」，目前有五組完成信託的房產鑑價，可望月底簽約，明年開始按月支付，最高者每月領四萬三千元生活費。這對照兩年前衛福部胎死腹中的「以房養老」試辦計畫，是一大突破，但整個制度設計上是否能讓老人安心接受，關鍵在是否將老人所關切的「安老、養老、終老」議題列入考慮，讓這社會福利政策能與長照政策相結合，讓老人不擔心自己失能、失智後無人照護，這對柯市府將是一大挑戰。
催生四年，在前年五月啟動的衛福部「以房養老」試辦計畫，最後是以無人提出申請而草草收場。「以房養老」試辦計畫，原本是「不動產逆向抵押貸款」的金融產品，英、美、日本、新加坡與香港等地將此一金融產品社福化，讓老人得以有經濟安全的保障，台灣在邁入高齡化社會後，也學習這項社福政策。
衛福部「以房養老」試辦計畫宣告失敗原因眾多，包括：資格及限制門檻過嚴，申請者需無民法所定法定繼承人，就等同是獨居老人。台北市的方案則放寬申請資格，允許申請者可有房屋繼承人，讓子女不須憂慮長者生活費用，長者是以自有房屋抵押換取生活費用。
在契約終止後，繼承人可償還市府每月支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房屋，或由市府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產，增值部分將依公式，市府、繼承人以一定比例分配。但因為申請者都是高齡者，政府的長照或社福應是無縫接軌的服務，一旦「公益型以房養老」參加者發生失能或失智情況，房屋無障礙空間的改造、居家服務如何進入等長照服務銜接是一大考驗。
長者關心的除有經濟安全問題，也要面對許多健康上的不確定變化，包括：行動與生活需要協助時，誰來協助及申請居家照顧服務？房屋需要進行無障礙空間改造，誰來協助？當進入臥床階段，誰來協助申請居家照顧或協助安排送至養護機構？當然最後其走完人生旅程，誰來協助？
如果長者因身體功能退化，無法繼續在原有住宅居住，必須進入安養機構，原有房屋如何管理與處理等，都必須事先考慮與規劃，讓長者無後顧之憂。
如果衛福部過去「以房養老」試辦計畫，或台北市現在所推「公益型以房養老」，能規劃出一個專職單位或委託一家民間機構，為符合「以房養老」資格的長者，提供規劃與執行長期照顧計畫，讓長者除無經濟的憂慮，也無終老的顧慮，產生政策上的誘因，除了能讓有經濟自主能力的老人能減輕政府在社福的財政負擔，同時也能讓政府對老人的照護具體落實，也有利「以房養老」政策未來的推廣。

北市推公益型以房養老 5組拍板

【聯合報 記者郭逸君／台北報導】2015-12-14 03:19
台北市力推「公益型以房養老」，詢問者近千，但只有卅八組有意願，原因是條件限制多，最終有五組完成信託的房產鑑價，最高者每月領四萬三千元生活費，月底簽約，明年按月支付。
社會局老福科長葉俊郎表示，這項實驗性的政策推出後，有近千人次詢問，實際申請不多，分析原因是部分長者認為條件限制多，加上以房養老觀念不盛，多數長者還是覺得一輩子辛苦買房給政府太可惜。
「公益型以房養老」方案可讓長者繼續住在熟悉的自宅中，終身領取每月生活費，原本享有的社會福利不受影響，可以減輕長者或照顧者財務負擔；契約終止時，繼承人可以償還市府每月支付的生活費，包含利息及其他支出，即可贖回房子，或由政府做最後信託管理。若未來市府拍賣房產，增值部分將依公式，市府、繼承人將以一定比例分配。
葉俊郎說，北市以房養老實驗計畫，最終招募到五組人，預計這個月底簽約。參與方案的長者房屋將信託給政府，房屋價值轉化為每月生活費，一直領到年長者終老。
他表示，目前參與方案的年長者信託的房產都已完成鑑價，房子價值經過精算後，其中四組長輩每月將給付最高四萬三千元生活費，一組將給付每月生活費兩萬九千元。
但公益型以房養老推動過程也遇到許多問題，葉俊郎表示，目前並未針對以房養老訂定相關規定，年長者將房產信託給政府，但信託契約內容，不單純是契約，還有登記報稅等稅務問題待解決。
以房養老實際面也可能遇到困難，當申請者入住安養院，市府依約可將房屋出租，但租金怎麼算、契約內容如何訂定都是問題。此外房價會折舊，長者往生後，如果房屋賣不到當初鑑價價錢，政府就要吸收。