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稅改專欄/實價登錄 應建置配套

經濟日報/柯格鐘

2012.12.27

本文前曾建議,提案修改土地稅法,在土增稅框架下,施行不動產交易所得的實價課稅。惟因我國過去未曾施行,且不動產交易實價目前仍未全面登錄,實務若欲推行實價課稅,尚須建好一些配套措施,說明如下。
我國民法規定,房屋土地分屬不同標的。現行稅法規定,原則亦遵從此一觀念,針對房屋土地課徵名目不同的稅捐,包括交易稅(房屋買賣之契稅,甚至是營業稅)、財產稅(房屋之房屋稅、土地之地價稅)與所得稅(房屋之財產交易所得、土地之土增稅)。從而,一般多將實價課稅之配套,重點放在如何析分房屋土地各自交易價格,以及如何取得前次交易價格等問題。惟上述問題克服頗不容易,這或許也是實務上猶豫,無法立即實施不動產交易所得實價課稅的理由之一。
現行稅法分別房屋土地各自課稅作法,實際上並無必要,也不易發揮功效。參考我國實務上一般國民交易之習慣,倘若稅捐立法者能夠整合上述各稅法規定,無須強行析分房屋與土地之交易價格,而是以不動產交易的總價額,作為衡量所得稅的基礎,亦即以兩次買賣間,房屋與土地交易總價額之轉售價差,作為計算課徵不動產交易所得額的基礎,或逕將其歸入土增稅的稅基,應屬既簡便又可行之道。又本文雖不贊同奢侈稅,但去年甫通過施行的奢侈稅,顯亦採取同樣作法為前提,可為參考。
上述修法建議,同樣建立在對土地不折舊、房屋會折舊的認知基礎。惟此處作法,不僅可省去我國實務上,買賣雙方為完成交易,須刻意訂立兩份私契,分立房屋與土地兩個價格的麻煩,為了報稅,當事人目前還須依稅法規定另立公契,填寫雙方皆知屬虛偽不實的交易價格。這種作法,不僅甚荒謬,亦在教導人民虛偽狡詐,甚為不宜。
在立法採不動產交易總價,作為計算交易所得之實價課稅基礎後,如何取得前次交易價格,即屬實務上唯一應進一步克服的難題。理論上,除要求出賣人在交易完成後自行申報,倘有不實,課以逃漏稅捐罪以外,最可能在上次交易中接近、知悉實際交易價格者,以納稅人購屋資金的往來銀行,及報告締約機會之仲介業者莫屬。從而,在有償前提下,應明文規定相關業者,在稽徵程序中所應負擔的協力義務,與必要時應給予的刑事或行政制裁。
最後應說明,縱令讓納稅人或業者負擔協力義務,因過去相關交易資料之保存有其時限,故若上次買賣已超過例如5年以上者,有立法免去稅捐義務的必要,蓋這不僅是面對現實作法,另方面亦係鼓勵國人長期持有不動產。待實價登錄價格全面上路後,立法者即可考慮逐漸延長持有免稅的年限。

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