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趕緊補破網 奢侈稅5大避稅門路 曝光

工商時報/崔慈悌

2013.06.05

　奢侈稅課稅成績不如理想，台聯黨團副總召許忠信歸咎當初修法的同時，並沒有提出配套措施，民眾可以經由房仲業等管道，透過信託登記等方式規避奢侈稅，他也公布五大避稅門路，要求政府「補破網」。

　由於現行規定，從買方取得該不動產登記日起算，到買賣契約簽訂日為止，只要超過2年就不核課奢侈稅。因此實務上，規避奢侈稅的方式可歸類為：

　一 信託登記：不動產買賣雙方暫不成立買賣契約，賣方僅將不動產「信託登記」給買方，買方實際上擁有不動產管理經營權利，賣方則獲取價金並維持名義上所有權，待2年期滿再塗銷信託登記，成立形式上的買賣契約並移轉不動產所有權登記予買方。

　二、預告登記：房子先不過戶，賣方同意買方可預告登記，等房子過了2年期限再過戶。由於擔心稅捐機關透過地政單位調出「預告登記」房地產，有可能被查到逃稅，市場上又有進階版的預告登記，亦即賣方將名下其他買賣已超過2年的房子，以預告登記方式假出售，藉以保障權益，而讓手上只剩1間，依規定名下如只有1戶，出售即不受奢侈稅限制。

　三、設定抵押權：當事人雙方以設定抵押權方式取代買賣，賣方在獲取「押金」的同時，買方也取得抵押權登記。

　這種作法讓賣方即使事後將該不動產與第三人訂定買賣契約並移轉登記所有權，抵押權人（買方）仍能夠憑其抵押權向第三人提出擁有該不動產主張，得以保障權利，卻因設定抵押權不屬於交易行為，不必課奢侈稅。

　四、對預售屋進行「權利買賣」：預售屋是完工交屋才過戶，但興建過程中，買方可透過建商或房仲居間進行「購屋權利」的移轉，因戶政單位根本還沒有地籍資料，頂多在銀行留下資金往來記錄，不少投資客大賺預售屋權利買賣的錢，卻不用申報「其他所得」。

　五、以租代售：賣方先跟買方簽訂租賃契約，就是市場上所謂的「流抵契約」，要求買方先付高成數（譬如5成）訂金，即可先入住， 2年後再辦理移轉登記，屋主等於是把中古屋、成屋當成預售屋來賣。

　許忠信建議，無論是信託登記還是權利買賣等行為，相關機關應依職權查核背後是否為交易，如果確屬交易，就應以買方實際取得不動產時點來認定，達到核實課稅目的。