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壽險不動產增值 上看2,000億

工商時報/彭禎伶

2013.12.13

金管會傾向有條件開放壽險業「帶頭」示範嚴謹的不動產鑑價。金管會內部近日密集討論保險業不動產鑑價會計問題，考慮搭配較嚴格相關鑑價技術及後續查核的配套下，允許保險業優先採取「市場法」及「收益法」的不動產鑑價模式，讓壽險不動產「公允價格」更貼近市場可交易價格。

據壽險業者以市場法、收益法鑑價，其今年6月底投資性不動產帳列金額6,500多億元，公允價值約9,000億元，增值金額在2,400~2,500億元間；但若只看上市櫃保險及保險金控的部分，增值金額約1,500億元。

金管會初步希望，這些增值金額直接進入淨值項下，且限制盈餘分配。

金管會表示，保險業想用「鑑價」方式進行投資性不動產續後鑑價，但這必須有配套，讓各界及投資人相信鑑價的真實性，只要有合理配套，例如近期也有兩到三個同區域標的以其鑑價的價格成交，來證明鑑價接近市價，則金管會考慮讓保險業優先以鑑價方式取代只有收益法的會計評估。

上市櫃公司財報編列準則將在今（13）日完成預告，主要是明年首季，若投資性不動產續後評價選擇「公允價值」的公司，必須以收益法、土開法來評估價值，目前折現率2.125％。銀行、保險等則另有財報編制準則，預計下周公告。

壽險業者反應，現有的投資性不動產，有些租金收益率低於2.125％，若以收益法折現後，即會出現資產減損；若現在業者以2.875％投報率買下的不動產，則買下當天就有增值利益，都與真實成交的市場價格有一定的落差。且目前計算RBC時，允許不動產增值金額可用市場法及收益法去計算，若只以收益法鑑價，有些壽險公司將面臨增資。

保險局近日召集壽險業者、會計師等討論不動產鑑價方式，其中壽險業投資6,500多億元的投資性不動產，是所有產業中投資金額最高者，但增值金額目前評估出來卻不是最大的產業。

壽險業者也向保險局表示，金融機構受高度監理，其不動產鑑價會嚴格符合國內鑑價標準，請專業鑑價師估算，還會有會計師查核是否允當，建議先由金融機構帶頭示範公允價值的評估，再擴及其他產業。